Руанда, яку часто називають однією з найдинамічніших історій успіху Африки, зазнала разючих змін після руйнівного геноциду 1994 року. З населенням понад 14 мільйонів та середнім зростанням ВВП понад 7% щорічно в останні роки, країна стрімко рухається до статусу країни з рівнем доходу вище середнього до 2035 року в рамках своєї амбітної програми «Бачення 2050».
Центральним елементом цього бачення є вирішення житлової кризи, спричиненої швидкою урбанізацією. У 2012 році лише 18,4% руандійців проживали в міських районах; до 2024 року цей показник досяг 35%, що додало приблизно 2,7 мільйона міських жителів та створило приголомшливий попит на нове житло. Прогнози вказують на потребу в 150 000 нових житлових одиниць щорічно до 2050 року, щоб розмістити населення в 22,1 мільйона, при цьому міським районам потрібно 3,2 мільйона одиниць.
Представляємо Програму соціального та доступного житла Руанди, яку очолює Житлове управління Руанди (RHA). Програма, запущена для вирішення дефіциту житла для сімей з низьким та середнім рівнем доходу, поєднує політичні реформи, державно-приватне партнерство, міжнародне фінансування та інноваційні проекти. Вона спрямована не лише на будівництво тисяч квартир, але й на сприяння розвитку сталих, стійких до зміни клімату громад.
Станом на вересень 2025 року, і до 2026 року планується завершити будівництво понад 10 000 будинків, що є основою соціально-економічного плану Руанди.
Розвиток житлового будівництва в Руанді бере свій початок у період після геноциду, коли житло символізувало національне оновлення. Національна житлова політика 2000 року заклала основу, зробивши акцент на рівному доступі та міському плануванні. До 2012 року Стратегія економічного розвитку та скорочення бідності (EDPRS2) визначила житло як інструмент подолання бідності, що призвело до створення RHA у 2017 році під егідою Міністерства інфраструктури (MININFRA).
Офіційний початок програми відбувся з Національними стратегіями трансформації 2018 року (NST1, 2017-2024), які мали на меті досягти рівня урбанізації в 35% до 2024 року, одночасно вирішуючи проблему прогнозованого дефіциту в 700 000 одиниць житла до 2028 року, 70% з яких належать до категорії доступного житла. Під впливом дослідження ринку житла Кігалі, проведеного Міжнародним центром зростання (IGC) у 2018 році, політика змістила акцент з елітних забудов на моделі поступового будівництва житла, де сім’ї будують поступово, використовуючи ділянки з обслуговуванням.
Серед ключових законодавчих напрямків – Програма «Виробництво та будівництво для відновлення» 2020 року, яка пропонує звільнення від ПДВ на місцеві матеріали та стимули для інвестицій понад 1,32 млрд франшиз (1 млн доларів США). Податок на нерухомість у розмірі 0,5% від вартості житла, введений у 2023 році, фінансує інфраструктуру, тоді як Генеральний план Кігалі до 2050 року надає пріоритет зонам з високою щільністю забудови та змішаним використанням. На міжнародному рівні низький рівень корупції в Руанді (індекс сприйняття корупції 53) та сприятливе для бізнесу середовище, яке Світовий банк посідає 38-е місце у світі, зміцнюють довіру інвесторів.
Ці рамки поєднуються в Програмі доступного житла, яка субсидує інфраструктуру для проектів обсягом понад 100 одиниць вартістю до 40 мільйонів франшиз (30 000 доларів США), просуваючи такі технології, як газобетонний автоклавний бетон, для підвищення економічної ефективності.
RHA впроваджує багатогранний підхід, поєднуючи будівництво, що керується урядом, з інноваціями приватного сектору та глобальними партнерствами. Її основою є Програма доступного житла, яка сприяє володінню житлом за допомогою позик з низькими відсотками, виділення землі в приміських районах, таких як Ндера та Бусанза, а також таких зручностей, як транспортні коридори.
Програма розвитку Руанди (RHFP), що фінансується за рахунок гранту Світового банку у розмірі 150 мільйонів доларів США з 2020 року, є фінансовою основою програми. Вона складається з трьох компонентів: довгострокового фінансування (126 мільйонів доларів США), технічної допомоги (4 мільйони доларів США) та підтримки інфраструктури (20 мільйонів доларів США). До середини 2025 року було профінансовано 8098 позик — перевищуючи цільовий показник у 6000 — із середнім терміном погашення 12 років за субсидованими ставками 11%, що перевищує середній показник на ринку в 16%. Банк розвитку Руанди (BRD) випустив облігації на суму 10 мільйонів доларів США, що збільшило ліквідність семи установ-учасниць.
Інноваційні міські забудови включають:
Доступне житло в Масаці : новаторський приватний проєкт від MASS Design Group у районі Кікукіро міста Кігалі, Masaka займає площу 26 750 кв. м та поєднує різні типи житла для сімей різного розміру. Використовуючи низьковуглецеві матеріали місцевого виробництва, він зменшує викиди вуглецю на 57% порівняно з середніми показниками по країні. Серед особливостей – громадські сади, пральні та водопроникне покриття для стійкості до повеней. Як перша прибуткова доступна модель Руанди, він каталізує залучення забудовників.
Житловий комплекс Rugarama Park Estate : спільне підприємство на 2800 квартир поблизу Кігалі, що передбачає щомісячний дохід від 200 000 до 700 000 франшиз (149–522 доларів США). Вартість квартир варіюється від 12 до 35 мільйонів франшиз (8 942–26 080 доларів США) з можливістю оренди з правом викупу та відповідності Генеральному плану.
Проєкти Бумбого та Бузанза : Підтримувані урядом об’єкти, що забезпечують понад 1000 одиниць житла субсидованою інфраструктурою, хоча Бумбого стикається із затримками.
Серед інших відомих проектів – See Far Housing, Bwiza Riverside, Izuba City та Mpazi Informal Settlement Upgrading, який за підтримки Світового банку обслуговує 35 000 мешканців на 137 гектарах.
Німецький проект GIZ (2021 – триває, 5 мільйонів євро) сприяє кліматичному плануванню у вторинних містах, таких як Муханга та Рубаву. Він навчає планувальників, розробляє рекомендації щодо оренди житла для жінок та сприяє партисипативному проектуванню районів для боротьби з незапланованими поселеннями, в яких проживає 60% міських жителів (3,7 мільйона осіб). Ініціатива Urban Lab, до якої залучаються CAHF, Університет Руанди та MININFRA, створює прототипи моделей та вдосконалює політику.
| Ключові проекти | Розташування | Заплановані одиниці | Цільовий дохід | Унікальні особливості |
|---|---|---|---|---|
| Доступне житло в Масаці | Кігалі (Кікукіро) | 1000+ | Низький-Середній | Низьковуглецеві технології, громадські сади |
| Садиба Ругарама Парк | Поблизу Кігалі | 2800 | 200 тис.–700 тис. на місяць | Оренда з правом викупу, змішане використання |
| Житло Бумбого | Околиці Кігалі | 500+ | Низький | Субсидована інфраструктура |
| Модернізація Mpazi | Кігалі | Н/Д (оновлення) | Низький | Послуги для 35 000 мешканців |
| Зелене місто Кігалі | Кігалі | 2000 | Різноманітний | Екосертифіковані агрегати |
До вересня 2025 року програма принесла відчутні результати. Пропозиція міського житла зросла з 3000 одиниць на рік у Кігалі до ширших національних зусиль, які призвели до понад 5000 одиниць у 2024 році, а до 2026 року прогнозується понад 10 000 одиниць. Зростання житлових позик RHFP на 127% з 2018 року сприяло задоволенню 90% бенефіціарів, згідно з опитуваннями. Фінансова інклюзія досягла 96%, а рівень проникнення мобільних грошей – 98%, що сприяло грошовим переказам на будівництво.
У 2023 році кількість іпотечних кредитів зросла на 33% до 36 331, а непогашені житлові кредити склали 527 млрд франшиз (394 млн доларів США). Для груп з низьким рівнем доходу – які визначаються як групи з доходом менше 100 000 франшиз (75 доларів США) на місяць – такі ініціативи з модернізації, як Mpazi, покращили санітарні умови та комунальні послуги для тисяч людей, зменшивши частку неформальних поселень з 60% до цільових 40% до 2030 року. Сектор нерухомості зараз становить 4% від ВВП, що більше, ніж незначний рівень десять років тому.
У дослідженні Світового банку 2020 року щодо житла для людей з низьким рівнем доходу було підкреслено ці успіхи, зазначивши, що хоча пропозиція відстає від попиту (щорічна потреба в 22 000 одиниць житла проти 3000, що встановлюються), такі заходи, як прогресивне будівництво, забезпечили доступне житло для 735 000 орендованих домогосподарств (15 000-20 000 французьких вон або 11-15 доларів США на місяць за квартири площею 15-20 м²).
Незважаючи на прогрес, перешкоди зберігаються. Високі витрати на будівництво, зумовлені імпортними матеріалами, та дефіцит землі завищують ціни, через що люди із середнім рівнем доходу (вчителі, державні службовці) стикаються з диспропорцією: вартість житла в 10–15 разів перевищує річний дохід. Компонент 3 Програми планування житлово-комунального господарства відстає, і лише 261 з 1800 цільових одиниць будівництва завершено до липня 2025 року через затримки в Бумбого.
Прогалини в даних перешкоджають плануванню; неофіційна пропозиція домінує, складаючи 80% квартир, проте їй бракує документації. Кліматичні вразливості, такі як повені в незапланованих районах, впливають на 3,7 мільйона міської бідноти, тоді як жорсткі правила кредитування виключають багатьох. Сектор оренди, життєво важливий для 735 000 домогосподарств, отримує недостатню політичну увагу.
Забігаючи наперед, NST2 (2025-2030) та Vision 2050 пріоритетними є 150 000 одиниць житла на рік, з акцентом на зеленому будівництві через 2000 еко-одиниць Green City Kigali. Запропоновані реформи включають компанію з рефінансування іпотеки, цифрові платформи та схеми для діаспори. Такі стимули, як 15% податок на прибуток підприємств для низьковитратних проектів та 50% амортизація для великих інвестицій, спрямовані на масштабування приватного бізнесу.
До 2050 року Руанда планує досягти статусу країн з високим рівнем доходу та інклюзивними містами, де соціальне житло поєднує цілі щодо нульового рівня викидів та планування, кероване громадою. Повне закриття RHFP до жовтня 2025 року вплине на масштабування, потенційно перерозподіливши кошти на оренду та модернізацію.
Програма соціального житла Руанди є прикладом далекоглядного управління, перетворюючи постконфліктний дефіцит житла на модель стійкості та рівності. Від еко-сел Масаки до фінансових рятівних кругів RHFP, вона усуває розбіжності для мільйонів людей, сприяючи гідності під час хвилі урбанізації.
Однак, сталий розвиток даних, оренди та адаптації до зміни клімату має вирішальне значення. Як часто зазначає президент Пол Кагаме, Руанда будує не просто будинки, а майбутнє. Маючи «Бачення 2050» як орієнтир, програма обіцяє створити країну з житлом та надією – доказ того, що продумана політика може допомогти вразливим верствам населення у висхідній зірці Африки.
© Times of Ukraine
Rwanda, often hailed as one of Africa’s most dynamic success stories, has undergone remarkable transformation since the devastating genocide of 1994. With a population exceeding 14 million and a GDP growth averaging over 7% annually in recent years, the country is hurtling toward upper-middle-income status by 2035 as part of its ambitious Vision 2050.
Central to this vision is addressing the housing crisis fueled by rapid urbanization. In 2012, only 18.4% of Rwandans lived in urban areas; by 2024, this figure reached 35%, adding roughly 2.7 million urban dwellers and creating a staggering demand for new homes. Projections indicate a need for 150,000 new dwelling units annually through 2050 to accommodate a population of 22.1 million, with urban areas requiring 3.2 million units alone.
Enter Rwanda’s Social and Affordable Housing Program, spearheaded by the Rwanda Housing Authority (RHA). Launched to tackle housing deficits for low- and middle-income families, the program integrates policy reforms, public-private partnerships, international financing, and innovative designs. It not only aims to construct thousands of units but also to foster sustainable, climate-resilient communities.
As of September 2025, with over 10,000 homes slated for completion by 2026, the initiative stands as a cornerstone of Rwanda’s socio-economic blueprint.
Rwanda’s housing journey is rooted in post-genocide reconstruction, where shelter symbolized national renewal. The 2000 National Housing Policy laid the groundwork, emphasizing equitable access and urban planning. By 2012, the Economic Development and Poverty Reduction Strategy (EDPRS2) identified housing as a poverty alleviation tool, leading to the establishment of the RHA in 2017 under the Ministry of Infrastructure (MININFRA).
The program’s formal inception came with the 2018 National Strategies for Transformation (NST1, 2017-2024), which targeted a 35% urbanization rate by 2024 while addressing a projected shortfall of 700,000 units by 2028—70% of which fall into the affordable category. Influenced by a 2018 Kigali housing market study by the International Growth Centre (IGC), the policy shifted focus from elite developments to incremental housing models, where families build progressively using serviced plots.
Key legislative pillars include the 2020 Manufacture and Build to Recover Programme, offering VAT exemptions on local materials and incentives for investments over Frw1.32 billion (US$1 million). A 2023 property tax of 0.5% on residential values funds infrastructure, while the Kigali Master Plan 2050 prioritizes high-density, mixed-use zones. Internationally, Rwanda’s low corruption (Corruption Perception Index of 53) and business-friendly environment – ranked 38th globally by the World Bank – bolster investor confidence.
These frameworks converge in the Affordable Housing Program, which subsidizes infrastructure for projects over 100 units priced below Frw40 million (US$30,000), promoting technologies like aerated autoclaved concrete for cost efficiency.
The RHA orchestrates a multifaceted approach, blending government-led construction with private sector innovation and global partnerships. At its heart is the Affordable Housing Program, which facilitates homeownership through low-interest loans, land allocation in peri-urban areas like Ndera and Busanza, and amenities such as transport corridors.
Funded by a US$150 million World Bank grant since 2020, the RHFP is the program’s financial backbone. It comprises three components: long-term finance (US$126 million), technical assistance (US$4 million), and infrastructure support (US$20 million). By mid-2025, it had financed 8,098 loans—exceeding its 6,000 target—with average maturities of 12 years at subsidized 11% rates, up from a 16% market average. The Development Bank of Rwanda (BRD) issued US$10 million in bonds, enhancing liquidity for seven participating institutions.
Innovative urban developments include:
Masaka Affordable Housing: A trailblazing private-sector project by MASS Design Group in Kigali’s Kicukiro District, Masaka spans 26,750 sq m and integrates diverse typologies for varying family sizes. Using low-carbon, locally fabricated materials, it reduces embodied carbon by 57% versus national averages. Features include community gardens, laundry hubs, and permeable paving for flood resilience. As Rwanda’s first profitable affordable model, it catalyzes developer buy-in.
Rugarama Park Estate: A 2,800-unit joint venture near Kigali, targeting incomes of Frw200,000–700,000 (US$149–522) monthly. Units range from Frw12–35 million (US$8,942–26,080), with rent-to-own options and compliance with the Master Plan.
Bumbogo and Busanza Projects: Government-backed sites providing 1,000+ units with subsidized infrastructure, though Bumbogo faces delays.
Other notables include See Far Housing, Bwiza Riverside, Izuba City, and the Mpazi Informal Settlement Upgrading, which serves 35,000 residents across 137 hectares with World Bank aid.
The German GIZ project (2021 – ongoing, €5 million) promotes climate-sensitive planning in secondary cities like Muhanga and Rubavu. It trains planners, develops rental guidelines for women, and fosters participatory neighborhood design to combat unplanned settlements housing 60% of urbanites (3.7 million people). The Urban Lab Initiative, involving CAHF, University of Rwanda, and MININFRA, prototypes models and refines policies.
| Key Projects | Location | Units Planned | Target Income | Unique Features |
|---|---|---|---|---|
| Masaka Affordable Housing | Kigali (Kicukiro) | 1,000+ | Low-Middle | Low-carbon tech, community gardens |
| Rugarama Park Estate | Near Kigali | 2,800 | Frw200k–700k/month | Rent-to-own, mixed-use |
| Bumbogo Housing | Kigali outskirts | 500+ | Low | Subsidized infrastructure |
| Mpazi Upgrading | Kigali | N/A (upgrades) | Low | Services for 35,000 residents |
| Green City Kigali | Kigali | 2,000 | Varied | Eco-certified units |
By September 2025, the program has delivered tangible gains. Urban housing supply has risen from 3,000 annual units in Kigali to broader national efforts yielding over 5,000 units in 2024, with 10,000+ projected by 2026. The RHFP’s 127% surge in housing loans since 2018 has empowered 90% beneficiary satisfaction, per surveys. Financial inclusion hit 96%, with mobile money at 98% penetration aiding remittances for construction.
Mortgages jumped 33% to 36,331 in 2023, with outstanding residential loans at Frw527 billion (US$394 million). For low-income groups – defined as below Frw100,000 (US$75) monthly – upgrading initiatives like Mpazi have improved sanitation and utilities for thousands, reducing informal settlements’ share from 60% to targeted 40% by 2030. The real estate sector now contributes 4% to GDP, up from negligible levels a decade ago.
A 2020 World Bank study on low-income housing underscored these strides, noting that while supply lags demand (22,000 units needed yearly vs. 3,000 delivered), interventions like progressive building have housed 735,000 renting households affordably (Frw15,000-20,000 or US$11-15 monthly for 15-20m² units).
Despite progress, hurdles persist. High construction costs – driven by imported materials – and land scarcity inflate prices, with middle-income earners (teachers, civil servants) facing a mismatch: homes cost 10–15 times annual income. Component 3 of RHFP lags, with only 261 of 1,800 targeted units completed by July 2025 due to delays in Bumbogo.
Data gaps hinder planning; informal supply dominates, comprising 80% of units, yet lacks documentation. Climate vulnerabilities, like flooding in unplanned areas, affect 3.7 million urban poor, while rigid credit rules exclude many. The rental sector, vital for 735,000 households, receives scant policy focus.
Looking ahead, NST2 (2025-2030) and Vision 2050 prioritize 150,000 annual units, emphasizing green building via Green City Kigali’s 2,000 eco-units. Proposed reforms include a Mortgage Refinancing Company, digital platforms, and diaspora schemes. Incentives like 15% corporate tax for low-cost projects and 50% depreciation for large investments aim to scale private involvement.
By 2050, Rwanda envisions high-income status with inclusive cities, where social housing integrates net-zero goals and community-led planning. Full RHFP closure by October 2025 will inform scaling, potentially reallocating funds for rentals and upgrades.
Rwanda’s Social Housing Program exemplifies visionary governance, transforming a post-conflict housing deficit into a model of resilience and equity. From Masaka’s eco-villages to RHFP’s financial lifelines, it bridges gaps for millions, fostering dignity amid urbanization’s tide.
Yet, sustained investment in data, rentals, and climate adaptation is crucial. As President Paul Kagame often notes, Rwanda builds not just homes, but futures. With Vision 2050 as its compass, the program promises a housed, hopeful nation – proof that thoughtful policy can uplift the vulnerable in Africa’s rising star.
© Times of Ukraine